珠江南岸，琶洲樓宇一座接一座拔地而起，與北岸珠江新城交相輝映，形成繁華城市景觀。梁志遠 攝

2016年6月，琶洲有點荒，李學(xué)勤心里也有點“慌”。

作為廣東寶鋼置業(yè)有限公司總經(jīng)理，眼看公司旗下位于琶洲的寶地廣場建成在即，但還有待招商。

7年后，李學(xué)勤再回望那段歲月，想起當(dāng)時心急的自己，不禁失笑。

“10月后，我們就有單簽了，我認為最關(guān)鍵的因素是，當(dāng)時琶洲對發(fā)展以互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)為代表的數(shù)字經(jīng)濟已經(jīng)有了相當(dāng)明晰的定位，產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)看到后就愿意過來?！崩顚W(xué)勤說。

從最初的電商總部，到互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)，再到廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)琶洲核心片區(qū)，琶洲定位的逐步優(yōu)化升級，帶來的是廣州樓宇經(jīng)濟的繁榮。

僅僅幾年過去，珠江南岸，琶洲樓宇一座接一座拔地而起，與北岸珠江新城交相輝映，形成繁華城市景觀。身在其中的寶地廣場，2018年6月出租率就超95%，至2022年一直保持95%以上的出租率。

林立的樓宇，不斷刷新的天際線，是一座城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

2023年一季度，琶洲片區(qū)成為全市核心商圈唯二凈吸納量正向增長的片區(qū)，且成交了全市單一租賃面積超1萬平方米的企業(yè)進駐。今年，海珠區(qū)又陸續(xù)有6棟商務(wù)樓宇交樓入市，提供大概30萬平方米的新增樓宇載體面積。

廣州樓宇經(jīng)濟發(fā)端于越秀，后來一路東移，在珠江新城走向成熟。隨著琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)廣受矚目，下一個樓宇經(jīng)濟中心區(qū)正在誕生。人們不禁要問，為什么要發(fā)展樓宇經(jīng)濟，樓宇經(jīng)濟會給城市帶來什么？

●南方日報記者 吳雨倫

1.“數(shù)智”經(jīng)濟到琶洲

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2016年，琶洲一眼望去都是工地，很多如今的摩天大廈尚是地基，正在建設(shè)的寶地廣場是為數(shù)不多的高樓。

當(dāng)年8月15日，廣州市政府通過《琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，提出建設(shè)成為互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)軍企業(yè)總部云集、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系完善、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境優(yōu)越的琶洲新型CBD核心區(qū)。

就在這一規(guī)劃推出后不久，尚未竣工的寶地廣場就迎來了第一單生意，大華股份在廣州的分公司選擇入駐寶地廣場，至今仍選擇在這里辦公。阿里初來琶洲時，總部大樓尚未建好，也選擇了寶地廣場“落腳”。

“我們招商的關(guān)鍵是依靠政府對琶洲的定位，有了定位就有了牽引，有了牽引就會將資源傾斜，企業(yè)看到符合自身的定位就愿意過來?！崩顚W(xué)勤說。

如今，屬于琶洲的天幕已然升起，摩天大樓不斷開花。這樣的琶洲，讓不少人感嘆，蝶變得太快了。

以樓聚產(chǎn)，以產(chǎn)興城。

從最初的電商總部，到互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)，再到廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)琶洲核心片區(qū)，目前，琶洲樓宇經(jīng)濟的一大特色是以科技與TMT企業(yè)為主。

從2022年的數(shù)據(jù)來看，琶洲試驗區(qū)商務(wù)樓宇進駐企業(yè)中，TMT占比65%、消費品制造業(yè)占比17%，其中以新一代信息技術(shù)為代表的TMT占比接近全市平均占比37%的2倍，不難看出，“數(shù)智經(jīng)濟到琶洲”已成一種趨勢。

“如果沒有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的支撐，樓宇經(jīng)濟就會變成‘空中樓閣’。”在李學(xué)勤看來，樓宇是種載體，背后應(yīng)有實體經(jīng)濟和創(chuàng)新、研發(fā)中心來支撐，這樣形成互生、共贏的良好營商環(huán)境，才能實現(xiàn)真正可持續(xù)發(fā)展的樓宇經(jīng)濟生態(tài)圈。

在琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)鏈條牽引下，自2015年以來，琶洲西區(qū)共引進落地了騰訊、阿里巴巴、唯品會等27個龍頭企業(yè)，建設(shè)28個總部用地項目，包括消費及產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智能制造、互聯(lián)網(wǎng)游戲、數(shù)字傳媒、數(shù)字新零售、數(shù)字航運等領(lǐng)域。

2022年，廣州市商務(wù)局開展寫字樓等級評定，海珠區(qū)憑借琶洲板塊的突出表現(xiàn)共有8棟樓宇獲評，其中寶地廣場被評為超甲級寫字樓。

據(jù)海珠區(qū)投促局相關(guān)負責(zé)人介紹，去年，琶洲試驗區(qū)凈吸納量達到12.95萬平方米，領(lǐng)先全市，占全市全年凈吸納量的68%，成為全市核心商圈唯一凈吸納量保持正向增長的片區(qū)；全市成交前三大主力需求TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)，分別有54%、42%和19%來自琶洲；據(jù)統(tǒng)計，全市5000平方米或以上的租賃客戶超過60%來自琶洲試驗區(qū)。

在不斷拔節(jié)的樓宇經(jīng)濟帶動下，海珠區(qū)人才吸附力攀升，據(jù)市場統(tǒng)計，2021年，廣州每棟樓宇平均就業(yè)人數(shù)1862人，海珠區(qū)平均就業(yè)人數(shù)3479人，同比增長52.19%。

2.“好鄰居”就是“上下游”

2021年，一家名不見經(jīng)傳的企業(yè)沖上了天貓洗衣凝珠類目的TOP10。

這家企業(yè)名叫卜紛，此前是廣州的一家小型工廠，前期僅專注于代加工與線下銷售，近些年的發(fā)展受到電商等新業(yè)態(tài)的極大沖擊。但就在兩年前，卜紛天貓旗艦店成功突破月銷量10萬多單，銷售了共計600多萬顆洗衣凝珠。

這家本地中小品牌數(shù)字化轉(zhuǎn)型的背后，是花生日記的助力。

“每個代工廠都有自己的品牌夢，卜紛那時一直給別的品牌做代工，他們也想擁有自己的品牌?！被ㄉ沼浡?lián)合創(chuàng)始人何世全說，那時恰逢廣州首屆電商直播節(jié)，花生日記選擇了這樣一家本土企業(yè)來打造“爆款”。

就像每個代工廠有自己的品牌夢，花生日記也有著做大平臺的夢想。胸懷夢想，2018年，花生日記選擇了琶洲。

那時，琶洲也有攬盡互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的數(shù)字夢。

“我們觀察到琶洲的定位很超前，很支持互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，于是就搬到這里?！焙问廊f，花生日記是廣州“土生土長”的企業(yè)，自2017年7月成立以來，擁有20萬社群，培育了10萬名好物推薦官，累計引導(dǎo)成交額超1000億，逐步打造出“App＋社群＋直播”的營銷生態(tài)。

幫助卜紛轉(zhuǎn)型，也是花生日記的一個“轉(zhuǎn)身”。

“我們要在技術(shù)創(chuàng)新方面加大投入。我們靠模式創(chuàng)新有了原始的用戶積累后，還是要靠技術(shù)創(chuàng)新來讓客戶體驗差異化的服務(wù)。當(dāng)我們接到更多幫助其他企業(yè)品牌營銷的業(yè)務(wù)后，可以幫助他們做出更多有創(chuàng)新性的產(chǎn)品?！焙问廊硎尽?/p>

在琶洲的樓宇里，既有轉(zhuǎn)型的蝶變，也有“好鄰居”就是“上下游”的故事。

從花生日記出發(fā)，不堵車的情況下，約10分鐘車程，就到了唯品會總部大廈。2022年，這兩家企業(yè)聯(lián)動頻頻，花生日記的唯品會業(yè)務(wù)板塊逐年持續(xù)增長，銷售額同比增長47％，訂單量同比增長55％。

幾年前，戴德梁行在為唯品會總部大廈提供招商服務(wù)時發(fā)現(xiàn)，不少上下游企業(yè)看中唯品會的影響力選擇入駐，未來有望在一棟樓宇中形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈或創(chuàng)新生態(tài)，一棟樓相當(dāng)于一個創(chuàng)意園區(qū)，通過合理的招商，產(chǎn)業(yè)和社區(qū)文化的結(jié)合將得到進一步提升。

要在樓宇里成鏈、聚鏈，除了依賴市場自發(fā)的力量之外，發(fā)揮有為政府的作用、在加強頂層設(shè)計上做文章，更為關(guān)鍵。

“我們強化鏈條招商，通過引進樓主作為鏈主，補強上下游產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，一棟樓里形成一個完備產(chǎn)業(yè)鏈。”海珠區(qū)投促局相關(guān)負責(zé)人曾表示，樓宇經(jīng)濟發(fā)展的新經(jīng)濟特征日益突出，相較于地段、交通、租金這些傳統(tǒng)樓宇吸引力關(guān)鍵因素，樓宇業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)集聚、服務(wù)體系成為入駐企業(yè)更關(guān)注的因素。

海珠區(qū)樓宇經(jīng)濟服務(wù)官劉旭升介紹，該區(qū)通過行業(yè)龍頭企業(yè)去招商，騰訊的微信事業(yè)群、今日頭條、唯品會等龍頭在海珠，通過龍頭企業(yè)去找上下游產(chǎn)業(yè)鏈的合作企業(yè)，挖掘招商客源。

3.幫企業(yè)“砍價”

“李總，現(xiàn)在到這個程度租金你們能優(yōu)惠多少？”

“我可以優(yōu)惠這么多。”

李學(xué)勤還記得幾年前的一場會談，為引進一家美妝企業(yè)，海珠區(qū)投促局相關(guān)負責(zé)人來到寶地廣場，幫企業(yè)“砍價”。

發(fā)展樓宇經(jīng)濟，要有服務(wù)。

為樓宇經(jīng)濟提供定制服務(wù)，廣州很早就行動起來。

以海珠為例，2018年起，該區(qū)推出“上樓送服務(wù)”行動、組建“樓宇服務(wù)官隊伍”后，2019年，該區(qū)成立了區(qū)樓宇辦，并組建了樓宇發(fā)展聯(lián)盟，還啟動了“一樓一策”行動，從開展聯(lián)合招商、優(yōu)化屬地服務(wù)、強化品質(zhì)提升等多個方面提升服務(wù)。

每周有三天，劉旭升都在走訪各個樓宇的企業(yè)，與樓宇業(yè)主、樓宇企業(yè)交流。

“樓宇企業(yè)的訴求就比較多，涉及的面也很廣，比如注冊地遷入怎么辦、辦公物業(yè)租賃備案怎么操作、大面積物業(yè)裝修施工許可去找誰、有沒有什么企業(yè)扶持政策等?！眲⑿裆f。

為了解決企業(yè)的這些問題，近日，海珠會舉辦政策宣講進樓宇的活動。

“以后洽談客戶的時候我就不用再到處打聽了，企業(yè)進駐之后怎么辦理注冊登記、如何進行稅票申領(lǐng)這些常見問題總算一次搞清楚了，這對我們提升客戶服務(wù)滿意度非常重要。”一棟樓宇的招商負責(zé)人李先生說。

在廣州，服務(wù)不僅僅是“送政策”這么簡單，更是要為企業(yè)鏈接更多更好的市場合作資源。

前段時間，劉旭升和同事走訪琶洲中洲中心一家國潮文化創(chuàng)意企業(yè)，這家企業(yè)想拓展直播電商業(yè)務(wù)，銷售自主研發(fā)設(shè)計的國潮文化產(chǎn)品。抖音是目前國內(nèi)巨大的流量平臺，海珠區(qū)正好有抖音團隊在此辦公。

“我們幫助兩家企業(yè)進行了業(yè)務(wù)牽線，目前兩家企業(yè)已經(jīng)在洽談深度合作業(yè)務(wù)。”劉旭升說。

像劉旭升這樣的服務(wù)官，海珠有超過100人，該區(qū)專門梳理出招商面積在1萬平方米以上的102棟商務(wù)樓宇并指定專人跟進。今年以來，該區(qū)樓宇辦已走訪樓宇超過50棟，走訪企業(yè)超過110家，解決注冊登記、稅票申領(lǐng)、人才綠卡、人才公寓、物業(yè)擴租、二次裝修等各類訴求二十多個，發(fā)現(xiàn)新增臨界“四上”企業(yè)近30家，新注冊或遷入企業(yè)一批。

有服務(wù)，也有表彰。

就在4月18日舉辦的廣州國際投資年會海珠分論壇上，赫基大廈、環(huán)球貿(mào)易中心等首批12家海珠星級樓宇閃亮登場。

“星級商務(wù)樓宇評選更注重樓宇的產(chǎn)業(yè)集聚度、創(chuàng)新研發(fā)貢獻、區(qū)域經(jīng)濟貢獻、招商引資能力等方面綜合情況，這與我們區(qū)一直以來‘產(chǎn)業(yè)先行’的招商服務(wù)理念是一脈相承的，也是海珠區(qū)首次以政府名義為樓宇品質(zhì)背書，主要目的就是鼓勵樓宇業(yè)主引進更多優(yōu)質(zhì)項目，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展賦能?！焙Ｖ閰^(qū)樓宇辦相關(guān)負責(zé)人表示。

對話

仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖：

大家期待看到“活”的載體，“活”的寫字樓

“廣州的樓宇經(jīng)濟發(fā)展到了4.0階段，這一階段以琶洲和廣州金融城為代表，大家更希望看到的是‘活’的載體，‘活’的寫字樓?！苯?，仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖接受記者采訪時說。

樓宇經(jīng)濟是城市的“門面擔(dān)當(dāng)”，也是觀察城市經(jīng)濟的“晴雨表”。廣州樓宇經(jīng)濟的發(fā)展歷經(jīng)幾個階段，未來將如何高質(zhì)量發(fā)展？

廣州樓宇經(jīng)濟

已進入4.0階段

南方日報：廣州樓宇經(jīng)濟的發(fā)展情況如何，經(jīng)歷了幾個發(fā)展階段？

馬煒圖：20世紀90年代，樓宇經(jīng)濟在廣州開始起步，但早期的辦公樓宇主要以散售項目為主，項目入駐企業(yè)主要是本地中小微企業(yè)，產(chǎn)業(yè)聚集程度較弱。在此階段，雖然辦公樓宇的供應(yīng)總量相對有限，但其集聚效應(yīng)已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

進入21世紀，一些高質(zhì)量的單一業(yè)權(quán)辦公項目逐漸落成，其中不乏集辦公、零售、酒店等多種功能形態(tài)于一體的商務(wù)綜合體項目，辦公樓宇總體量快速上升，廣州樓宇經(jīng)濟進入快速發(fā)展期。除了本地的中小企業(yè)外，這些優(yōu)質(zhì)的項目吸引了許多跨國企業(yè)、本地龍頭企業(yè)進駐，產(chǎn)業(yè)聚集程度快速提升，商務(wù)辦公樓宇在城市經(jīng)濟中的價值不斷提升。

我認為，現(xiàn)在廣州的樓宇經(jīng)濟發(fā)展到了4.0階段，這一階段以琶洲和廣州金融城為代表，大家更希望看到的是“活”的載體，“活”的寫字樓。近年來，文創(chuàng)、金融、商貿(mào)物流等主題的專業(yè)化商務(wù)樓宇不斷涌現(xiàn)，這些項目已經(jīng)不僅作為硬件載體而存在，而是成為了一些新興產(chǎn)業(yè)培育和發(fā)展的重要平臺。隨著業(yè)主與租戶對于商務(wù)辦公樓宇招商、運營能力的要求顯著提升，這些樓宇也從過去的圍繞硬件設(shè)施提升向著圍繞人、空間、環(huán)境的有機融合的方向發(fā)展，樓宇經(jīng)濟科技驅(qū)動的特征也愈發(fā)明顯，即項目通過應(yīng)用新一代信息技術(shù)，為租戶提供更為智能化、個性化、精準化的服務(wù)與解決方案。

從這個意義上來說，樓宇已經(jīng)不再單純是個物業(yè)載體，而是要提供機會和平臺讓入駐的企業(yè)在樓宇內(nèi)互動，產(chǎn)生更多的“化學(xué)反應(yīng)”。

南方日報：影響一個區(qū)域樓宇經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵因素有哪些？

馬煒圖：一是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平。區(qū)域經(jīng)濟實力是樓宇經(jīng)濟發(fā)展的基本盤，因為樓宇本質(zhì)上是區(qū)域經(jīng)濟活動的載體，繁榮的區(qū)域經(jīng)濟保證了樓宇經(jīng)濟發(fā)展所必須的需求。

二是政府行政效率和營商環(huán)境。高效的地方政府行政效率以及穩(wěn)定、公平、透明的法制化營商環(huán)境，是區(qū)域吸引固定資產(chǎn)投資、總部企業(yè)落戶的重要決定因素。吸引固定資產(chǎn)投資的能力影響著商業(yè)樓宇供應(yīng)，而吸引總部企業(yè)的能力則影響商業(yè)樓宇需求。

三是區(qū)域配套設(shè)施。一個區(qū)域內(nèi)商業(yè)、居住、交通等配套設(shè)施對于樓宇經(jīng)濟發(fā)展至關(guān)重要，優(yōu)秀的區(qū)域配套可以為區(qū)域內(nèi)的商務(wù)辦公樓宇帶來更多的購買或租賃需求。

以珠江新城為例，除了是甲級辦公樓供應(yīng)量最大的區(qū)域外，還匹配了眾多高端住宅、公寓居住配套，以及配套酒店和商場大型商業(yè)體，滿足世界五百強等知名企業(yè)高管的需求，吸引其落戶并進駐珠江新城。隨著珠江新城商務(wù)配套的不斷豐富，其商務(wù)地位不斷穩(wěn)固，亦進一步吸引其他企業(yè)入駐，彰顯企業(yè)實力和形象。但由于區(qū)域辦公樓和辦公人群密度過高，交通管理方面仍有待繼續(xù)提升，我認為可借鑒深圳福田CBD的管理經(jīng)驗。

南方日報：珠江新城和琶洲僅有一江之隔，兩者應(yīng)該如何錯位發(fā)展？

馬煒圖：規(guī)劃初期，琶洲的定位就與珠江新城不同?，F(xiàn)在處于供應(yīng)量高峰，兩地不可避免會有競爭。但長期來看，珠江新城和琶洲將會有一定區(qū)分度。律師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)業(yè)、領(lǐng)事館等會偏向珠江新城，但數(shù)字經(jīng)濟類，偏向科技類的企業(yè)會偏向琶洲，因為他們的大客戶都在琶洲。我們已經(jīng)觀察到，一些企業(yè)比較喜歡廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)琶洲核心片區(qū)的定位，扎根珠江新城多年的大企業(yè)看到琶洲興起的新市場，把科技研發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)方面的新部門新設(shè)在琶洲。

加快邁向數(shù)字科技等

嶄新發(fā)展模式

南方日報：從數(shù)字經(jīng)濟角度看，樓宇經(jīng)濟將發(fā)揮什么作用？

馬煒圖：一方面，樓宇經(jīng)濟可以作為數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，樓宇經(jīng)濟的發(fā)展將為廣州數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)提供更多優(yōu)質(zhì)辦公空間，滿足數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)后續(xù)發(fā)展的增量空間需求；

另一方面，如今的商務(wù)辦公樓宇愈發(fā)注重空間、配套、運營服務(wù)等多維度的整合，這將給新一代信息技術(shù)等產(chǎn)業(yè)帶來更大的應(yīng)用空間。隨著“科技賦能”逐漸成為樓宇經(jīng)濟發(fā)展的新趨勢，商務(wù)樓宇不僅僅是數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的物理載體，也可以成為數(shù)字經(jīng)濟前沿技術(shù)的應(yīng)用平臺，拓寬數(shù)字經(jīng)濟技術(shù)的應(yīng)用渠道；

當(dāng)前，數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)本身就是廣州商務(wù)辦公樓市場需求的重要組成部分，商務(wù)樓宇作為數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的“物理載體+技術(shù)應(yīng)用平臺”，兩者發(fā)展相輔相成。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展為數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶來新的應(yīng)用渠道，數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展則為樓宇帶來增量使用需求，推動科技、企業(yè)與樓宇的發(fā)展閉環(huán)。

南方日報：廣州樓宇經(jīng)濟如何高質(zhì)量發(fā)展？

馬煒圖：未來，廣州樓宇經(jīng)濟應(yīng)進一步強調(diào)“以人為本”的核心思路，加快邁向數(shù)字科技、綠色低碳、共享融合的嶄新發(fā)展模式，具體而言：

在樓宇規(guī)劃設(shè)計階段就將綠色、健康、環(huán)保的理念融合其中，并貫徹于樓宇日后的建設(shè)、運營之中，打造更多節(jié)能環(huán)保、綠色低碳的樓宇空間或園區(qū)；

加快應(yīng)用大數(shù)據(jù)、人工智能等先進技術(shù)，在樓宇設(shè)備能耗管理、安保、智能停車等樓宇運營的各個方面提升數(shù)字化管理水平，進一步提升樓宇服務(wù)水平；

提供共享化辦公設(shè)備、設(shè)施，打造垂直生態(tài)社區(qū)，提升資源利用效率、節(jié)省商務(wù)運營成本，迎合當(dāng)前企業(yè)更靈活的辦公方式，匹配企業(yè)與員工多樣化的工作、生活需求。