本篇文章給大家談?wù)劮慨a(chǎn)中介稅收籌劃，以及房產(chǎn)中介稅收籌劃方案對應(yīng)的知識點(diǎn)，希望對各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔。

本文目錄一覽：

• 1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司如何進(jìn)行納稅籌劃，請各位高人指點(diǎn)，謝謝！
• 2、房地產(chǎn)企業(yè)如何做稅收籌劃？
• 3、房產(chǎn)中介如何合理避稅
• 4、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃技巧

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司如何進(jìn)行納稅籌劃，請各位高人指點(diǎn)，謝謝！

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司最主要的就是解決經(jīng)紀(jì)人的高報(bào)酬問題。

高報(bào)酬就意味著繳納的個(gè)稅會比較高，除去員工個(gè)人所要繳納的個(gè)稅，公司所要繳納的社保也會跟著水漲船高。

再這樣的情況下，經(jīng)紀(jì)公司可以選擇讓員工在稅收洼地成立2-3家個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或者是個(gè)體工商戶，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和個(gè)體工商戶都是享受的是核定政策，個(gè)稅核定下來以后只需要繳納1.5%，整體的綜合納稅不會超過3%。

經(jīng)紀(jì)公司可以發(fā)放一部分的基礎(chǔ)工資，把多的一部分的提成把他分包給新成立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)按照規(guī)定來進(jìn)行繳納稅收，繳納完以后就可以提現(xiàn)到法人的私戶里面了，大家可以自由分配，也不需要繳納其他的什么稅費(fèi)了。

還有一種方式，就是自然人代開：

自然人代開也分為兩種方式，一種是園區(qū)自然人代開，一種是稅務(wù)局自然人代開。

這兩種方式的區(qū)別就在于，園區(qū)自然人代開是有稅收優(yōu)惠政策的，本人不但不需要到場，并且個(gè)稅也是完稅了的，綜合的稅率在2%的樣子。

但是如果是稅務(wù)局代開，不但自然人本人要到現(xiàn)場，收票方個(gè)稅還要進(jìn)行代扣代繳。也不是每一個(gè)地方的稅務(wù)局都有自然人代開這個(gè)政策的。

房地產(chǎn)企業(yè)如何做稅收籌劃？

針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，傳統(tǒng)的稅收籌劃集中在土地增值稅上，土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進(jìn)而降低增值率，以達(dá)到少交甚至不交土地增值稅的目的。

土地增值稅的籌劃方法主要有一下幾種：

（1）利用臨界點(diǎn)

從納稅籌劃的角度考慮，企業(yè)可選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。企業(yè)也可以利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃，避免出現(xiàn)適用更高一級稅率的情況。

（2）收入分散

對于包含裝修和相關(guān)設(shè)備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。

（3）選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢椒?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，另一種是按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。

（4）代收費(fèi)用并入房價(jià)

這些費(fèi)用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取，后由房地產(chǎn)企業(yè)還會因此而有結(jié)余。對于代收費(fèi)用有兩種處理方法，第一種是將代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收??；第二種是在房價(jià)之外單獨(dú)收取。

（5)增加扣除項(xiàng)目金額

（6）費(fèi)用轉(zhuǎn)移、加大開發(fā)成本

（7）成本核算對象籌劃

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可以分別核算，也可以合并核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況。

（8）利用合作建房

按照稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

（9）利用代建房

（10）在合法的前提下延后土地增值稅清算時(shí)間

首先問題涉及比較廣泛經(jīng)營公司涉及到增值稅、企業(yè)所得稅、人員工資個(gè)稅和股東分紅稅，我來為您列舉一一解答：

增值稅、所得稅：

增值稅、所得稅高的解決方案有兩種，一：在稅收洼地設(shè)立獨(dú)立核算的分公司，所有稅正常交交完可以有返還增值稅，企業(yè)所得稅地方留存部分25%-70%。二：配套與主公司經(jīng)營范圍相匹配的一般納稅人個(gè)人獨(dú)資企業(yè)分流部分業(yè)務(wù)，讓個(gè)人獨(dú)資承擔(dān)部分利潤去交稅，個(gè)人獨(dú)資的稅點(diǎn)一般在3個(gè)點(diǎn)左右（一般納稅人增值稅可以全額抵扣，在稅收洼地注冊的個(gè)人獨(dú)資增值稅可以返還地方留存25%-70%）

人員個(gè)稅 ：

員工本來是與公司屬于雇傭關(guān)系，比如公司花十萬每月雇傭了某人來為公司提供某項(xiàng)服務(wù)，現(xiàn)轉(zhuǎn)變雇傭關(guān)系為合作關(guān)系，讓員工成立工作室和公司簽立合同把工資以合作費(fèi)形式公對公打款，比員工直接繳納七級累進(jìn)肯定是要節(jié)省不少的，在稅收洼地成立的工作室增值稅同樣可以享受增值稅返還

股東分紅：

一：通過總部經(jīng)濟(jì)招商在稅收洼地注冊有限合伙企業(yè)，讓有限合伙企業(yè)成為股東，20%分紅稅照常交，但是交完稅后會有地方財(cái)政返還稅款地方留存部分25%-70%（視園區(qū)而定）

假設(shè)有限合伙是股東分紅稅繳稅100w（股東分紅稅20%）正常各地方上繳之后就沒有了，但是你的有限合伙注冊地是在稅收洼地園區(qū)就可以返還10w-28w（所得稅國家是四六開，國家要拿走百分之六十，地方留存部分為百分之四十100w*40%*返比例）

二：注冊配套主公司經(jīng)營范圍相符的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，通過業(yè)務(wù)分流讓個(gè)人獨(dú)資承擔(dān)主公司部分利潤去交稅（業(yè)務(wù)分流的意思是我本公司接了一個(gè)項(xiàng)目，主公司下面的個(gè)人獨(dú)資為主公司提供了某項(xiàng)服務(wù)，該項(xiàng)合作的合作款為XXXw），可以避免部分利潤交股東分紅稅，個(gè)獨(dú)核定征收承擔(dān)部分稅率一般控制3%-5%具體需要根據(jù)公司綜合情況進(jìn)行計(jì)算。

舉例：以服務(wù)業(yè)小規(guī)模一年500萬為例

增值稅：500W/1.03*3%=145631.06

附加稅：145631.06*6%=8737.86

所得稅：500W/1.03*10%*35%-65500=104402.91

綜合稅率：5.18%

舉例：一般納稅人500萬為例

一般納稅人：增值稅：500w/1.06*6%=283018.87

附加稅：283018.87*6%=16981.13

所得稅：500w/1.06*10%*35%-65500=99594.34

綜合稅率：7.9%（一般納稅人增值稅全額抵扣后稅率1.9%）

房地產(chǎn)是高負(fù)債率產(chǎn)業(yè)，很多公司的 負(fù)債率在80%以上甚至90%以上 ，房地產(chǎn)企業(yè)用最少的自有資金啟動開發(fā)項(xiàng)目。這種高杠桿的特點(diǎn)是開發(fā)者必須有很強(qiáng)的融資能力。 否則，資金鏈將面臨斷裂的危險(xiǎn)。

改革開發(fā)到現(xiàn)在的20多年里，房地產(chǎn)市場銷售暴漲，快速銷售回款和豐富的融資渠道使房地產(chǎn)行業(yè)能夠一直跳在高杠桿的刀尖上，除了極少數(shù)激進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，大部分房地產(chǎn)企業(yè)基本上賺了很多錢。但是隨著政府嚴(yán)管，加上銀行融資的嚴(yán)管， 房地產(chǎn)行業(yè)迎來最大的 歷史 轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

從現(xiàn)金流來看目前房地產(chǎn)企業(yè)受到雙重打擊。

第一，銷售回款越來越慢。今年上半年房地產(chǎn)銷售面積一直呈負(fù)增長趨勢。銷售額尚未進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，但增速也從去年兩位數(shù)增長降至5.6%。如果銷售額不能逆轉(zhuǎn)頹勢，銷售額的負(fù)增長也只是時(shí)間問題。在過去銷售額旺盛的情況下，開發(fā)人員可以快速滾動開發(fā)，充分利用杠桿資金，但如果銷售回款變慢，房地產(chǎn)的資金就不能盡快收回，這將對房開企業(yè)的運(yùn)營方式造成很大的打擊。造成很大的資金風(fēng)險(xiǎn)

怎樣才能保證房開企業(yè)的資金不會斷裂？

大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在大環(huán)境下生存有什么妙計(jì)嗎？

大型房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以參考以下兩種情況模式：

第一，主要公司承包整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)及建造。

房開企業(yè)一般擁有自己的建設(shè)公司，將自己建設(shè)公司的材料供應(yīng)及設(shè)備服務(wù)分成兩個(gè)子公司獨(dú)立計(jì)算，將這兩個(gè)部分的業(yè)務(wù)外包給子公司， 將子公司注冊在稅收洼地并申請高額的稅收獎(jiǎng)勵(lì)返還扶持 ，業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅、企業(yè)所得稅都可以得到 地方的高額稅收獎(jiǎng)勵(lì)返還扶持 ，欠缺的成本發(fā)票可以通過在稅收洼地成立多個(gè)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的方式， 解決成本發(fā)票欠缺的問題

舉例說明：

某某建設(shè)有限公司業(yè)務(wù)范圍：建筑工程、建材砂石銷售 (稅率13%)，業(yè)務(wù)體量大，但是進(jìn)項(xiàng)發(fā)票不夠， 成本發(fā)票大量欠缺，具體的操作方法是通過業(yè)務(wù)拆分，拆分成兩家有限公司。

該建設(shè)公司分別在兩個(gè)稅收洼地設(shè)立兩家有限公司，

一家做建筑工程，一家做建材貿(mào)易，以及建筑設(shè)備的租賃業(yè)務(wù)

我們假設(shè)兩家公司增值稅一年納稅1000萬，企業(yè)所得稅納稅1000萬

通過稅收洼地的高額稅收獎(jiǎng)勵(lì)，可以分別返還給兩家公司

增值稅：1000萬*50%*90%=450萬

企業(yè)所得稅：1000萬*40%*90%=360萬

納稅2000萬，可以通過稅收洼地的高額稅收獎(jiǎng)勵(lì)返還獲得：450萬+360萬=810萬的稅金

節(jié)約的810萬稅金可以極大地解決房開企業(yè)資金鏈緊張的問題

針對房開企業(yè)大量缺成本發(fā)票的問題，同樣可以在稅收 洼地成立多個(gè)建設(shè)，建筑相關(guān)的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)

申請核定征收所得稅的方式加以解決， 核定征收后綜合稅率僅需：0.5%-3.16% 由于是核定征收，不用考慮成本發(fā)票和進(jìn)項(xiàng)發(fā)票按照核定的稅率繳稅即可。

我們來看個(gè)對比案例，假設(shè)500萬的高額無票利潤

不包括增值稅、附加稅利潤部分，只計(jì)算所得稅和股東分紅稅。

房開企業(yè)正常納稅

企業(yè)所得稅：500*25%=125萬

股東分紅：(500-125)*20%=75萬

稅收洼地設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)：

個(gè)人所得稅：500萬*2.1%=10.5萬

分紅稅：個(gè)人獨(dú)資企業(yè)無需繳納分紅稅

10.5萬相對于200萬來講，節(jié)稅90%以上

稅收洼地設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)核定征收后非常適合解決房開企業(yè)高額無票支出，以及成本發(fā)票欠缺的問題。

存貨計(jì)價(jià)方法的選擇。存貨是企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中持有以備出售的產(chǎn)成品或商品，或者為了出售仍然處在生產(chǎn)過程中的在產(chǎn)品，或者將在生產(chǎn)過程或提供勞務(wù)過程中消耗的材料、物料等，包括各種原材料、半成品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、低值易耗品等。存貨的計(jì)價(jià)方法主要有先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、后進(jìn)先出法。存貨計(jì)價(jià)方法的選擇對企業(yè)損益的計(jì)算有著直接的影響，從而影響到所得稅的稅基。一般來說，當(dāng)材料價(jià)格不斷上漲時(shí)，采用后進(jìn)先出法來計(jì)價(jià)，可以使期末存貨成本降低，本期銷貨成本提高，從而使企業(yè)計(jì)算應(yīng)納所得稅額的基數(shù)相對的減少，達(dá)到減輕企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤。反之，當(dāng)材料價(jià)格不斷下降，采用先進(jìn)先出法來計(jì)價(jià)。

固定資產(chǎn)折舊方法的選擇。固定資產(chǎn)折舊方法主要有直線法和加速折舊法。固定資產(chǎn)的折舊額是產(chǎn)品成本的組成部分，而折舊額的大小與企業(yè)采取的折舊方法有著密切關(guān)系。采取不同的折舊方法，雖然應(yīng)計(jì)提的折舊總額是相等的，但各期計(jì)提的折舊費(fèi)用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應(yīng)納的所得稅。因此，對折舊方法的選擇已成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收籌劃行為的主要手段之一。在利用固定資產(chǎn)折舊方法的選擇進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)考慮以下問題：所得稅稅率的變化影響；通貨膨脹因素的影響；貨幣時(shí)間價(jià)值因素的影響等。

費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇。企業(yè)通常有許多費(fèi)用開支項(xiàng)目，對發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)及時(shí)核銷入賬。如已發(fā)生的壞賬、呆賬應(yīng)及時(shí)列入費(fèi)用，存貨的盤虧及毀損應(yīng)及時(shí)查明原因，屬于正常損耗部分及時(shí)列入費(fèi)用。對于能夠合理預(yù)計(jì)發(fā)生額的費(fèi)用、損失，應(yīng)采用預(yù)提方法計(jì)入費(fèi)用，適當(dāng)縮短以后年度需分?jǐn)偭兄У馁M(fèi)用、損失的攤銷期。對于限額列支的費(fèi)用，如工資性支出、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、銷售傭金、公益性捐贈支出及固定資產(chǎn)改良與修理等，應(yīng)準(zhǔn)確掌握其允許列支的范圍和限額，企業(yè)必須在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，使其發(fā)生的費(fèi)用能得到稅前扣除。

這個(gè)問題太籠統(tǒng)，稅收籌劃本身是一個(gè)綜合的，復(fù)雜的，貫穿地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全過程的。從企業(yè)拿地，成立，立項(xiàng)，建設(shè)開發(fā)，銷售，每個(gè)環(huán)節(jié)都有對應(yīng)的稅收籌劃點(diǎn)，都需要先熟悉項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)涉稅的具體情況。比如前期土地出讓合同簽訂時(shí)間，會涉及到土地使用稅的納稅義務(wù)時(shí)間，項(xiàng)目立項(xiàng)的不同會涉及到后期土地增值稅清算，等等

謝謝，邀請，房地產(chǎn)企業(yè)投資，第一，投資大，基數(shù)高，并且涉及的行業(yè)范圍廣，要專業(yè)的人，做好稅收規(guī)劃，要考慮一下幾點(diǎn)，第一，規(guī)避平臺規(guī)劃，具體表現(xiàn)是增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅跳躍臨界點(diǎn)，因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長率，可以通過價(jià)格，扣除額的調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)，第二，投資轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)公司，除了開發(fā)，銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租，投資聯(lián)營等多樣的轉(zhuǎn)化技術(shù)，以上就是關(guān)于稅收籌劃的想法

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對國家不斷出臺的調(diào)控政策，競爭越來越激烈。在這種背景之下，控制企業(yè)的運(yùn)營成本成了提高收益的重要手段，而稅收籌劃是控制成本的方法之一。房地產(chǎn)業(yè)涉稅十余種，并不是所有稅種都適合進(jìn)行稅收籌劃的，土地增值稅在稅收籌劃中可操作空間相對較大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地增值稅進(jìn)行籌劃是常態(tài)，然而，不當(dāng)?shù)亩愂栈I劃又會帶來稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)。

稅收優(yōu)惠政策適用是否合法?

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅免稅情形有納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%；因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)時(shí)，暫免征收土地增值稅；對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅；委托代建免稅：對開發(fā)商而言，雖然取得了收入的，但是沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，其收入不屬于土地增值稅的征稅范圍；

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出享受土地增值稅免稅待遇時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會仔細(xì)審核是否符合相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的適用要求。而對于是否符合稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定又常常存在爭議，例如對“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”中“因國家建設(shè)需要”該如何理解、是否一定有政府規(guī)劃部門的公告、如果政府采取與企業(yè)簽訂回購協(xié)議的方式收回土地是否可以適用該優(yōu)惠政策，都存在爭議。

銷售收入是否有少計(jì)的情況?

銷售收入是計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅增值額的基礎(chǔ)，也是在土地增值稅預(yù)繳階段的預(yù)征率適用的基礎(chǔ)，因此無論在土地增值稅預(yù)繳階段還是清算階段，稅務(wù)機(jī)關(guān)都會判斷是否存在隱瞞銷售收入的行為，比如是否有隱瞞銷售價(jià)格的行為、附屬辦公設(shè)備的購銷合同價(jià)格是否合理、裝修合同價(jià)格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等。

扣除項(xiàng)目和金額是否準(zhǔn)確?

計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除項(xiàng)目主要包括：土地出讓金及稅費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、舊房及建筑物的評估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。同時(shí)，納稅人可按土地成本與開發(fā)成本之和的20%加計(jì)可扣除項(xiàng)目。稅務(wù)稽查時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)主要看是否存在多結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本以增加土地增值稅扣除額的情形、應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用的土地使用稅、印花稅、房地產(chǎn)稅是不是錯(cuò)誤地計(jì)入了開發(fā)間接費(fèi)用、代收費(fèi)用有沒有錯(cuò)誤地加計(jì)扣除、各種成本是否都有對應(yīng)的合法憑據(jù)、成本分?jǐn)偸欠窈戏ǖ取?/p>

綜上，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需對土地增值稅納稅籌劃給予足夠重視，企業(yè)相關(guān)要及時(shí)掌握最新政策，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，通過合法的稅收籌劃方案降低企業(yè)稅負(fù)，提升核心競爭力。同時(shí)，當(dāng)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)質(zhì)疑時(shí)，企業(yè)應(yīng)積極尋求稅法專業(yè)人士的幫助，從法律角度出發(fā)，積極應(yīng)對，據(jù)理力爭。

合力中稅作為國內(nèi)最早的財(cái)稅供應(yīng)鏈協(xié)同解決方案提供商和國內(nèi)首家電子票據(jù)綜合服務(wù)平臺服務(wù)商，憑借在財(cái)稅管理領(lǐng)域多年來運(yùn)籌帷幄和深耕細(xì)作，對房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)工作流程進(jìn)行了全新升級改革，為企業(yè)提供一站式、全方位、全流程、全生命周期的財(cái)稅解決方案及落地服務(wù)，構(gòu)建了標(biāo)準(zhǔn)化、自動化財(cái)務(wù)管理流程，將企業(yè)交易端信息透明化，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)深度融合，為財(cái)務(wù)人員發(fā)揮規(guī)劃、預(yù)測、決策、控制、評價(jià)等職能提供大量真實(shí)、可靠信息。

除此之外，合力中稅幫助房地產(chǎn)企業(yè)打破了分子公司各自為陣、各業(yè)務(wù)部門之間“條塊分割”所造成的“信息孤島”現(xiàn)象，有效規(guī)避企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)及涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)總部與分子公司之間、內(nèi)部各個(gè)部門之間的數(shù)據(jù)共享與應(yīng)用，讓管理者對集團(tuán)整個(gè)運(yùn)作流程進(jìn)行系統(tǒng)化的管理與控制，清晰掌握企業(yè)運(yùn)營狀況，實(shí)現(xiàn)了線上線下、全方位、多品類的互補(bǔ)作戰(zhàn)效應(yīng)和更加人性化、高效率、高質(zhì)量的財(cái)稅管理。

房產(chǎn)中介如何合理避稅

合理避稅是納稅人從自身經(jīng)濟(jì)利益最大化地進(jìn)行避稅籌劃， 下面就介紹幾種常見的避稅方法。

一、利用合作開發(fā)方式合理避稅

利用此方法可以通過經(jīng)營收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際需要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。

例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發(fā)一個(gè)商住樓項(xiàng)目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作；

1甲公司出資200萬與乙合作開發(fā)該商住樓，

2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發(fā)

3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā)

籌劃分析；現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬元。

方案一：合作開發(fā)

甲公司與乙公司合作開發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀尽Ｔ诠痉值?0萬時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給了乙公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格240萬元，轉(zhuǎn)讓收入需繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。

方案二；出借資金

假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應(yīng)繳金融業(yè)營業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃技巧

稅收籌劃對企業(yè)和國家都具有重要的作用。對企業(yè)而言，稅收籌劃得當(dāng)，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤和可用資金，提高企業(yè)的競爭力，有效維護(hù)企業(yè)權(quán)益，使自身價(jià)值達(dá)到最大化，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。本文主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅務(wù)籌劃技巧。

一、土地增值稅籌劃

(1)利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

正確界定土地增值稅的征稅規(guī)模非常主要。斷定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建造物和附著物的行為征稅;二是土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上修建物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅;三是土地增值稅的納稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行動。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對若干詳細(xì)情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判斷，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公道的稅收籌劃。

①房地產(chǎn)的代建房行為

稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)實(shí)現(xiàn)后向客戶收代替建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定終極用戶，實(shí)施定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，防止開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

②合作建房

稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方協(xié)作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充足利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收計(jì)劃。如果某房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)有一塊土地，擬與A公司配合建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而下降了房地產(chǎn)成本，加強(qiáng)了市場競爭力。未來再做處理時(shí)，能夠只就屬于本人的部門繳納土地增值稅。

(2)利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃

計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人容許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以抉擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，許可據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按貿(mào)易銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以取舍：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除;反之，主要依附權(quán)利資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

(3)利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分離核算增值額或不能精確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，在離開核算的情況下，籌劃的癥結(jié)就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率節(jié)制在20%以內(nèi)，以失掉免稅待遇。要降低增值率，要害是降低增值額。

二、房產(chǎn)稅籌劃

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種。從價(jià)計(jì)征就是按照房產(chǎn)原值一次減除10%?30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%;從租計(jì)征就是以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。

對于從價(jià)計(jì)征，因?yàn)樗前捶慨a(chǎn)余值計(jì)稅，所以房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少，合理地減少房產(chǎn)的原值是房產(chǎn)稅籌劃的關(guān)鍵,香港六個(gè)彩資料。因而，會計(jì)人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開;而對于從租計(jì)征，房錢的大小直接決議了房產(chǎn)稅的多少。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽署房屋租賃合同時(shí)，往往將水費(fèi)、電費(fèi)和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價(jià)，這樣就增加了租金，多交了房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將水費(fèi)、電費(fèi)等從租金中剔除，由承租人自己獨(dú)立累贅，即使因?yàn)楦鞣N原來由出租人繳納水、電費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)在租賃合同中明確為代扣代繳項(xiàng)目，通過“其他應(yīng)收應(yīng)付款”進(jìn)行核算，從而減少應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅基。

三、變房屋銷售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，介入接受投資方的利潤調(diào)配，獨(dú)特承擔(dān)投資危險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司,曾道人，則可以斟酌先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。

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