10月26日，證監(jiān)會官網(wǎng)顯示，嘉實基金、華夏基金和中金基金上報了首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別為嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費REIT。

這不僅為中國商業(yè)地產(chǎn)市場揭開了一個新篇章，也為投資者展現(xiàn)了新的投資機會。隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的正式推出，中國商業(yè)地產(chǎn)市場也將迎來一個重大的機遇與挑戰(zhàn)。

投資環(huán)境將更開放

商業(yè)地產(chǎn)活躍度增強

消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是一種新興的投資工具，主要投資對象是消費基礎(chǔ)設(shè)施，例如購物中心、商業(yè)綜合體、超市、酒店等。這些消費基礎(chǔ)設(shè)施通常具有穩(wěn)定的租金收入和較低的風險，因此可以吸引許多投資者的關(guān)注。

當前，百聯(lián)、萬科、保利、大悅城、龍湖、華潤置地等頭部商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都在積極探索REITs的發(fā)展。印力集團作為原始權(quán)益人申報的“中金印力消費類基礎(chǔ)設(shè)施REIT”已正式進入公開發(fā)布階段。該REITs的底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，是位于杭州核心商圈——大城西板塊的知名商業(yè)綜合體。此外，包括紅星美凱龍、恒基兆業(yè)、ESR、領(lǐng)展房產(chǎn)基金等在內(nèi)的多家公司也在REITs領(lǐng)域進行了嘗試。

國內(nèi)首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，圖?網(wǎng)絡(luò)

此后，投資者可以通過購買基金份額間接投資房地產(chǎn)市場，而無需直接購買和管理房地產(chǎn)項目?；鸱蓊~買賣操作也更為便捷，提高了投資的靈活性。較低的投資門檻，吸引更多的投資者參與到房地產(chǎn)市場中來。這些特點和優(yōu)勢使得消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成為一個吸引投資者和企業(yè)的投資工具，并為促進我國的消費和經(jīng)濟增長提供了新的機會。

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商業(yè)產(chǎn)品的運營能力和

效能形成清晰的行業(yè)標準

首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報，標志著公募服務(wù)實體產(chǎn)業(yè)與國家戰(zhàn)略方向的進一步擴容。這一創(chuàng)新舉措為落實國家“擴大內(nèi)需”戰(zhàn)略背景下的投融資效能轉(zhuǎn)型升級提供了示范效應(yīng)，成為金融服務(wù)實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的創(chuàng)新工具和重要載體。隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施的納入，公募REITs將為推動實體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和國家的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供更為廣闊的空間和機遇。

根據(jù)相關(guān)政策和文件，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs需要滿足一些特定條件，包括項目種類和用地性質(zhì)、項目資質(zhì)和回收資金使用規(guī)范之外，更重要的是，明確提出了項目收益水平，對運營能力有了底線要求:

對于特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；對于非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預(yù)計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。這些條件的目的是確保REITs項目的質(zhì)量和合規(guī)性，同時也是為了確保消費基礎(chǔ)設(shè)施項目能夠有效地支持社區(qū)和經(jīng)濟的發(fā)展。

資本效率優(yōu)化

提質(zhì)增效成為運營的核心命題

消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的提出，意味著商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)到運營的全面轉(zhuǎn)型的時代已經(jīng)到來，對運營的提質(zhì)增效有了明確的指標。

首先，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以有效盤活商業(yè)地產(chǎn)存量資產(chǎn)，改善房企資產(chǎn)負債表。通過將經(jīng)營性資產(chǎn)如酒店、景區(qū)等轉(zhuǎn)化為REITs，房企可以實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，獲得現(xiàn)金流，降低資產(chǎn)負債率，提升資產(chǎn)運營效率。

其次，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以持續(xù)增厚企業(yè)利潤水平。持有物業(yè)通過REITs產(chǎn)品長期運營分紅提升上市房企利潤水平。同時，房企作為REITs產(chǎn)品的原始權(quán)益人，還將通過持有REITs產(chǎn)品份額長期享受優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的收益回報。

更重要的是，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型。通過引入公募REITs，為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供更多的資金支持和創(chuàng)新模式，推動行業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型。由于公募REITs要求披露更多的信息，行業(yè)資產(chǎn)運作的透明度和規(guī)范化程度也將得到提升，從而保障投資者的權(quán)益。

結(jié)語

相較于傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施類項目，消費類資產(chǎn)具有較大的收益彈性和更高的經(jīng)營管理能力要求。這不僅涉及對底層資產(chǎn)的精細化管理，還更加凸顯了對宏觀經(jīng)濟周期的把握。隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展和消費方式的轉(zhuǎn)變，可供投資的消費類底層資產(chǎn)將變得更加豐富。在經(jīng)濟發(fā)展的大周期內(nèi)，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs可能會具有較大的價值發(fā)現(xiàn)空間。